RISTRUTTURAZIONI APPARTAMENTI

Sono così classificate tutte le opere e le modifiche che si rendono necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare  servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Sono compresi gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne
la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso,
ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Si intendono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; (così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002)

Qui rientrano tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non appartengono alle categorie precedenti. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi – fuori terra o interrati – l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, e gli interventi pertinenziali, che le norme ecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale.

È un’autorizzazione amministrativa concessa dal Comune, che permette l’attività edilizia in conformità agli strumenti di pianificazione edilizia e urbanistica. In genere sono subordinati al “Permesso” gli interventi di:

• nuova costruzione
• ristrutturazione urbanistica
• ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici; e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), che comportino mutamenti della destinazione d’uso.
• La normativa comunque consente alle Regioni di definire ulteriori interventi che richiedono il preventivo rilascio del Permesso di costruire.
• La domanda di Permesso deve essere a firma del richiedente e deve comprendere gli elaborati grafici indicati nel Regolamento Edilizio, debitamente firmati da un tecnico abilitato Hidrobagno . In più possono essere richieste anche altre eventuali autorizzazioni.
• La pratica viene esaminata da una commissione tecnica comunale e, se entro i termini previsti, questa non si pronuncia scatta il “silenzio-assenso”: i lavori possono essere iniziati.
• Salvo alcuni casi, il rilascio del Permesso di costruire comporta il pagamento al Comune di un contributo, che è commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
• A titolo abilitativo rilasciato, entro un anno dovrà essere comunicato l’inizio dei lavori (due se l’autorizzazione è stata concessa prima dell’entrata in vigore del Dl 69/2013) ); mentre la fine lavori andrà comunicata entro tre anni dalla data di protocollazione dell’inizio dei lavori.

In riferimento agli interventi:

• di nuove costruzioni
• di ricostruzioni o sopraelevazioni, (totali o parziali)
• che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici esistenti e degli impianti installati Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, occorre presentare allo sportello unico dell’edilizia la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata dalla documentazione che attesta l’avvenuta regolare esecuzione dei lavori (certificazioni degli impianti, accatastamento, dichiarazioni del direttore dei lavori e dell’impresa, certificato di collaudo delle strutture, …).
• Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale – previa eventuale ispezione dell’edificio e verificata la documentazione consegnata – rilascia il certificato di agibilità.
• Trascorsi inutilmente i 30 giorni, il termine per la formazione del silenzio assenso è:
• di 30 giorni quando il progetto a base del Permesso di costruire risulti corredato dal parere Asl;
• di 60 giorni in caso di autodichiarazione di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. l Decorsi i termini per la formazione del silenzio assenso, l’agibilità è da ritenersi rilasciata.

Salvo eccezioni, è alternativa al Permesso di costruire.

• La normativa consente alle Regioni a statuto ordinario di ampliarne o ridurne il campo di applicazione. In alcune Regioni con questo documento si possono realizzare anche nuovi edifici (la Dia con poteri ampliati è conosciuta come SuperDia).
• La Dia segue il meccanismo del silenzio-assenso: comunicata alla Pubblica amministrazione l’intenzione di avviare i lavori, il soggetto, di solito decorsi 30 giorni (dipende dalle Regioni), può darvi inizio, dandone notizia.
• Il proprietario dell’immobile – o chi abbia titolo per presentare la Dia – almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, consegna allo sportello unico la “denuncia”, accompagnata da elaborati progettuali e da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.
• Per gli interventi da eseguire in ambito vincolato occorre preventivamente ottenere la conforme autorizzazione dall’Ente di tutela del vincolo. l Entro i 30 giorni dalla data di protocollo, l’ufficio tecnico comunale può chiedere integrazioni o inibire l’inizio dei lavori (per mancanza di documentazione o per difformità rispetto alle norme e/o agli strumenti urbanistici).
• Ultimato l’intervento, il progettista rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità al progetto dell’opera realizzata.
• Contestualmente consegna la ricevuta dell’avvenuta presentazione della variazione catastale, conseguente alle opere realizzate, e la dichiarazione che le stesse non hanno comportato modifiche del classamento catastale.
• Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, come per il Permesso di costruire qualora ne ricorra il caso, occorre presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità.
• La Dia non è da confondersi con un’autorizzazione: di fatto è un’autodichiarazione del committente dei lavori, seppure accompagnata da relazione e progetto; pertanto risulta essere più responsabilizzante per il privato e per il tecnico, piuttosto che per la pubblica amministrazione che, in questo caso, svolge solo un controllo dei requisiti.

Attenzione
In Lombardia per gli interventi di:

• nuova edificazione
• ampliamento
• ristrutturazione
• recupero abitativo di sottotetto in alternativa al Permesso di costruire si può ricorrere alla Dia (ex regime concessorio), ai sensi dell’ art. 41 della Legge Regionale 12/05 (c.d. Dia onerosa o SuperDia).
• Sarà il titolare dell’intervento a scegliere l’una o l’altra.

È stata introdotta con il D.l. 78 del 31/05/2010 (convertito nella legge n. 122 del 30/07/2010). Con il D.l. 70 del 13/05/2011 (convertito nella legge 106 del 12/07/2011), è stato precisato che la Scia sostituisce la Dia per tutti gli interventi edilizi di cui all’art. 22 commi 1 e 2 del Testo Unico dell’edilizia.

Per fare degli esempi, si può presentare la Scia per i seguenti interventi:

• Opere di manutenzione straordinaria non realizzabili con la Cia, in quanto eccedenti l’elencazione di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001;
• Opere di manutenzione straordinaria che comportano rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici, frazionamento di unitá immobiliari, modifiche di destinazione d’uso con aggravio di standard;
• Opere di manutenzione straordinaria non rientranti nell’elenco di cui al comma 2 dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001
  in quanto eccedenti tali previsioni);
• Opere di restauro/risanamento conservativo;
• Opere di eliminazione delle barriere architettoniche, mediante realizzazione di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
• Realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati o all’interno di volumi esistenti;
• Demolizioni, reinterri e scavi.
• I lavori si possono iniziare insieme alla presentazione della Scia allo sportello unico per l’edilizia. Al termine dei lavori, che dovrá avvenire entro tre anni dalla data di protocollazione, si deve consegnare comunicazione di fine lavori e certificato
  di collaudo delle opere eseguite, con allegata ricevuta della variazione catastale.

stabilisci subito il budget di spesa e comunicalo al progettista Hidrobagno ; le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. Considera che devi aggiungere il compenso del tecnico: abrogate le tariffe professionali a cui prima si faceva riferimento, oggi il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria).

Scegli il progetto e poi definisci con il tecnico Hidrobagno tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori. Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali.

CQUISISCI IL PIANO DI SICUREZZA E COORDINAMENTO (Psc): lo stila il coordinatore per la sicurezza in fase di progetto. Il Psc e i relativi allegati (stima dei costi per la sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi) dovranno essere sempre allegati a ogni richiesta di preventivo. Fai redigere il COMPUTO METRICO dal professionista incaricato Hidrobagno : si tratta di un elenco dettagliato dei lavori che si intendono appaltare.

Designa l’impresa Hidrobagno dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo aver verificato l’idoneità tecnico-professionale. È un obbligo posto al committente (o al responsabile dei lavori, se nominato) dalla normativa vigente per la sicurezza dei cantieri.Hidrobagno deve esibire al committente diversi documenti (dettagliati nell’allegato XVII del D.Lgs 81/2008), tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. Tieni conto che la legge n. 98/2013 di conversione del Decreto “del fare” ha esteso la durata di tale documento da 90 a 120 giorni (per quelli rilasciati dopo l’entrata in vigore della legge stessa e cioè il 21/8/2013). In caso di dubbi la scelta  dovrà ricadere su un’altra impresa.

prima di iniziare i lavori accertati che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori; anche se di questi aspetti si occupa il progettista, è bene esserne informati. In caso di pratica CIA o SCIA i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. RICORDA LA NOTIFICA PRELIMINARE, che serve nel caso in cantiere sia prevista la presenza – anche non contemporanea – di almeno due imprese (per esempio idraulico e muratore).

Prima dell’inizio dei lavori, il responsabile dei lavori  nominato dalla ditta Hidrobagno, deve inviare tale documento (che va elaborato conformemente all’allegato XII del D.Lgs. 81/08) all’Azienda sanitaria locale e alla Direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti. Copia della notifica deve essere affissa in cantiere e deve essere ben visibile.

l’impresa Hidrobagno può iniziare il cantiere. Spetterà al direttore dei lavori la verifica della corretta esecuzione dei lavori e nel rispetto dei termini di contratto. Sarà invece compito del coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione verificare che in cantiere siano mantenute le generali condizioni di sicurezza.

Non dimenticare, infine, il ruolo fondamentale che il committente deve svolgere: la sua presenza attiva in tutte le fasi del processo, secondo le specifiche competenze, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto di ristrutturazione.

per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario andranno presentati in Comune: l Comunicazione di fine lavori a firma del committente; l Certificato di collaudo a firma del tecnico; l Richiesta del certificato di agibilità; l Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).